Immobilien vor Gericht : Wenn die Hausverwaltung schlecht geprüft wird, verjährt der Anspruch
Zahlungsunfähige Hausverwaltung: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihren Anspruch auf Rückzahlung verlieren, wenn der Verwaltungsbeirat die Jahresabrechnung nur oberflächlich prüft.
Auslöserin dieses Falls war eine Hausverwaltung, die mehrere Wohnungseigentümergemeinschaften betreute und dabei über Jahre hinweg Gelder ohne erkennbaren Grund zwischen den Konten der verschiedenen Gemeinschaften verschob – in der Summe rund 3,6 Millionen Euro. Auf diese Weise gelangten schon im Jahr 2018 rund 37.773 Euro vom Konto einer Gemeinschaft auf das Konto einer anderen. Als die Hausverwaltung 2021 zahlungsunfähig wurde, verlangte die geschädigte Gemeinschaft ihr Geld von der anderen Gemeinschaft zurück. Diese berief sich jedoch auf Verjährung.
Denn eine Verjährungsfrist beginnt schon dann zu laufen, wenn der Anspruch bekannt ist oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt bleibt. Genau davon ging das Gericht hier aus. Der Verwaltungsbeirat hatte die Abrechnung 2019 nach Einschätzung des Gerichts nur rund eine Stunde lang geprüft. Dabei hätte der fehlende Betrag, der die gesamten Jahreskosten der Gemeinschaft überstieg, unweigerlich auffallen müssen.
Nach Auffassung des Gerichts genügt es nicht, sich auf einen scheinbar stimmigen Gesamteindruck der Abrechnung zu verlassen. Vielmehr muss der Beirat auch die Kontobelege einsehen und prüfen, ob die vorgesehene Rücklage tatsächlich vorhanden ist. Dieses Versäumnis, so das Gericht, müsse sich die Gemeinschaft zurechnen lassen – mit der Folge, dass ihr Anspruch schon verjährt war.
Auch wer das Amt ehrenamtlich und ohne buchhalterische Vorkenntnisse ausübt, muss die Jahresabrechnung sorgfältig anhand der Belege prüfen. Werden Unregelmäßigkeiten übersehen, kann das der gesamten Gemeinschaft schaden (Oberlandesgericht München, Beschluss vom 24. Juni 2026, Aktenzeichen 31 U 1110/26).
