Sector promotor
La Asociación de Promotores de Catalunya advierte de que la proposición de ley que prohíbe la adquisición de viviendas incluye restricciones a operaciones vinculadas a la promoción, la rehabilitación y la regeneración urbana
Hay pocas cuestiones que generen hoy tanto consenso como el diagnóstico sobre la vivienda en Cataluña. El déficit residencial actual se estima en alrededor de 140.000 viviendas y las dificultades para acceder a un hogar se han convertido en la principal preocupación social, especialmente entre los jóvenes. Sin embargo, existe mucho menos consenso sobre cómo resolver ese déficit. Mientras la demanda continúa creciendo, la construcción de vivienda sigue siendo claramente insuficiente y el parque residencial crece a un ritmo muy inferior al que exigirían las necesidades actuales.
En este contexto, el debate político vuelve a centrarse en una nueva proposición de ley, destinada esta vez a prohibir determinadas adquisiciones de vivienda calificadas por el legislador como “compras especulativas”. Desde la Associació de Promotors de Catalunya (APCE), su presidente Xavier Vilajoana afirma que la voluntad de combatir comportamientos que distorsionen el mercado puede ser compartida, pero la controversia aparece cuando esa definición alcanza a todo tipo de operaciones vinculadas a la promoción, la rehabilitación o la regeneración urbana, confundiendo construcción con especulación. ¿Puede una regulación de este tipo contribuir realmente a que haya más viviendas disponibles o corre el riesgo de producir el efecto contrario?
Es precisamente esa perspectiva desde la que la APCE analiza la iniciativa. Su preocupación no radica únicamente en el contenido de la norma, sino en el hecho de que, cuando el principal problema es la escasez de vivienda, cualquier medida que reduzca la capacidad de generar nueva oferta acaba afectando, sobre todo, a quienes buscan un hogar. “El problema no es quién compra, es que faltan viviendas”, asegura Xavier Vilajoana.
¿Puede esta regulación contribuir a aumentar la oferta?
Durante la última década, buena parte de las políticas públicas de vivienda se han concentrado en intervenir sobre el parque existente: se ha ido ampliando la definición de gran tenedor, se han limitado las rentas y se han añadido todo tipo de obligaciones de carácter coercitivo a los propietarios. Se han aprobado muchas normas, pero se ha construido muy poca vivienda. Diez años después, el déficit residencial continúa creciendo y Cataluña sigue produciendo menos de la mitad de las viviendas que necesita anualmente.
“La consecuencia es visible. La presión de la demanda sobre un parque insuficiente mantiene elevados los precios de compra y alquiler, dificulta la emancipación de los jóvenes y limita la movilidad residencial de miles de familias”, señala Vilajoana.
Diversos informes sectoriales coinciden en que la producción de obra nueva se mantiene por debajo de la demanda real, especialmente en áreas como Barcelona y su área metropolitana
Para el presidente de los promotores catalanes, este contexto obliga a formular una pregunta elemental: si faltan viviendas, y especialmente viviendas asequibles, ¿por qué el debate continúa centrándose casi exclusivamente en quién puede comprarlas y no en cómo construir muchas más viviendas?
“Aumentar la oferta exige actuar y concentrar todos los esfuerzos sobre los factores que condicionan realmente la producción residencial, como la disponibilidad de suelo finalista, agilidad urbanística, seguridad en la planificación, impulso a la rehabilitación, colaboración público-privada, simplificación administrativa y estabilidad regulatoria. Limitar determinadas adquisiciones no resuelve ninguno de estos obstáculos”, sentencia Xavier Vilajoana.
Especulación vs actividad productiva
El debate sobre la especulación suele plantearse como una confrontación entre quienes quieren combatir determinados comportamientos abusivos y quienes supuestamente se oponen a hacerlo. Sin embargo, la cuestión resulta bastante más compleja.
La APCE considera que la proposición utiliza una definición distorsionada de “compra especulativa”, hasta el punto de incluir todo tipo de operaciones productivas que permiten generar nueva oferta. “La adquisición de un edificio para rehabilitarlo, la compra de un inmueble deteriorado para transformarlo en viviendas, la regeneración de ámbitos urbanos o el desarrollo de nuevas promociones requieren inversión desde las primeras fases del proceso. Si estas operaciones se prohíben, habrá edificios que no se rehabilitarán, dificultará y se frenará la transformación de suelo en parcelas edificables, con lo que una parte de las viviendas previstas nunca llegará al mercado”, denuncia el presidente de APCE Cataluña y APCEspaña.
Las políticas deberían preservar aquellas inversiones que hacen posible construir, rehabilitar o recuperar viviendas
Diversos especialistas en Derecho Civil, Urbanístico y Constitucional han advertido de que la amplitud de las restricciones y la definición utilizada plantean dudas razonables sobre su legalidad, aconsejando una delimitación más precisa de las operaciones afectadas y un análisis más profundo de las restricciones contempladas.
Efectos en la inversión
Existe una realidad económica que a menudo pasa desapercibida en el debate público, las viviendas que se entregarán dentro de cuatro años empiezan a construirse mucho antes de que aparezca la primera grúa.
“Todo proyecto residencial empieza con la adquisición de un suelo o un edificio. Después llegan la financiación, la redacción del proyecto, la tramitación urbanística, las licencias y, finalmente, las obras. Es un proceso largo, intensivo en capital y expuesto a riesgos desde mucho antes de que la promoción sea visible. Cuando alguna de estas fases se detiene porque la operación está sometida a nuevas restricciones, el efecto no se limita a una reducción de la inversión privada. Varios años después, se traduce en menos viviendas disponibles”, explica Xavier Vilajoana.
La propuesta legislativa introduce limitaciones que pueden tener efectos indirectos sobre la inversión inmobiliaria
Por ese motivo, desde la APCE sostienen que las políticas públicas deberían distinguir y preservar aquellas inversiones que hacen posible construir, rehabilitar o recuperar viviendas para incorporarlas al mercado. No todas las adquisiciones tienen el mismo efecto sobre el acceso a la vivienda. Muchas de ellas responden a la necesidad de rehabilitar edificios, transformar la ciudad y generar viviendas.
Más vivienda exige mayor oferta
La crisis de acceso a la vivienda difícilmente encontrará una solución estable si el foco continúa situándose únicamente sobre el parque residencial existente. Regular la demanda puede modificar determinados comportamientos, pero no sustituye la necesidad de aumentar la producción de vivienda.
Por ese motivo, l’Associació de Promotors de Catalunya considera que cualquier reforma debería incorporar medidas orientadas a facilitar la generación de nueva oferta residencial y preservar aquellas inversiones que permiten ampliar el parque de viviendas.
Cuando las viviendas no se construyen, quienes pagan las consecuencias son los ciudadanos
La APCE recuerda que distintos informes elaborados por expertos en Derecho Administrativo apuntan a posibles conflictos con el marco constitucional
Una regulación de esta trascendencia habría requerido una deliberación parlamentaria más amplia, con la participación de expertos, juristas, administraciones y agentes del sector. Un procedimiento ordinario habría permitido contrastar sus efectos, mejorar la definición de las operaciones afectadas e incentivar la generación de nueva vivienda.
Para Xavier Vilajoana el verdadero reto no es repartir de otra manera una oferta insuficiente, sino conseguir que haya muchas más viviendas disponibles. “Cuando los proyectos no se inician y las viviendas no se construyen, quienes finalmente pagan las consecuencias son los ciudadanos, que continúan buscando un hogar que no existe”.